A Zsigmond király uralkodásának idején keletkezett oklevél egy Pest határában fekvő településről tesz említést, melynek neve Szentfalva. 1526. szeptember 19-én a mohácsi csatában győztes török sereg átkelt Budánál a Duna bal partjára, és hét nap múlva felgyújtotta Pest városát. Valószínűleg ekkor pusztult el Szentfalva is.

Az 1700-as évek közepétől indult meg a mai Belső-Ferencváros kiépülése a Ráday utca és a Széna piac, a későbbi Kálvin tér fokozatos betelepülésével. A XVIII. század végén bontani kezdték a Pest körüli városfalakat, és a mai Hotel Koronánál álló Kecskeméti kapu lebontása is hozzájárult a további fejlődéshez. 1806-ban népszámlálási adatok szerint Ferencvárosban 1831 lakost és 220 épületet számoltak össze. Ekkorra már a mai Üllői út, Nagykörút és Közraktár utca határolta Belső- Ferencváros nagyjából beépült, az utcák vonala kialakult, és ezt követte a mai Ferenc-körúton túli terület kiépülése. A Mester utca és az Üllői út között a jelenlegi Thaly Kálmán utca vonaláig, az itteni szántóföldek felosztása révén alakult ki Középső-Ferencváros mai utcahálózata. A Ferencvárosnak ezen a Rákos árkon túli részén (jelenlegi Ferenc krt. közelében) apró, falusias jellegű házak épültek, az itt lakók főleg zöldségtermesztéssel és állattenyésztéssel foglalkoztak.

1838  fontos mérföldkőnek bizonyult a terület fejlődése szempontjából. Az árvíz, mely 1838. március 13-án árasztotta el Pestet, szinte teljes egészében lerombolta a terjeszkedő Ferencvárost. 529 épületéből 438 összedőlt, 72 pedig súlyosan megrongálódott. Egyedül a Kálvin tér környéki épületek állták ki a megpróbáltatást. Az ár levonulása után nagyszabású, ugyanakkor évtizedekig elhúzódó felújítási munkálatok indultak. Az elpusztult házak helyén újakat építettek, és számos utca szintjét megemelték, vonalukat megváltoztatták, és a Duna-part mentén a mai Haller utcáig kiépített gátak magasságát is megnövelték. Ezeknek a munkáknak köszönhetően nyerte el a mai napig is jellemző utcaszerkezetét a Belső- és Középső-Ferencváros.
 
Az 1850-es évek elejétől Pest-Buda ipari, kereskedelmi és népesedési fejlődése felgyorsult. 1851-ben 8280, 1869-ben már  20 ezer lakót számoltak össze. Az ipari üzemek is ebben az évtizedben kezdtek nagyobb számban megtelepedni e területen. Ferencváros fejlődésének vázolásakor nem lehet figyelmen kívül hagyni a világszínvonalú budapesti malomipar ferencvárosi épületeit. A Duna-parton megépülő, a vízimalmok szerepét átvevő, korszerű technológiát alkalmazó malmok sora és a technikai különlegességnek számító Elevátor épülete a század második felére a főváros jelképévé vált. Ferencváros többek között malmainak is köszönheti a „Budapest gyomra” elnevezést, és nagyban hozzájárult ahhoz, hogy a budapesti malomipar a századfordulón az akkori világ második legnagyobb gabona-feldolgozó központja lett.

1880-ban Ferencváros lakóinak száma 30 ezer főre nőtt. Mind az egyre nagyobb számú helybeli lakos, mind az egész főváros élelmiszer-ellátásának javítása érdekében hosszú raktárak épültek. 1874-ben adták át a Fővám Palotát, majd két évtized múlva a Központi Vásárcsarnokot. Budapest húsellátásának biztosítását volt hivatva ellátni az 1872-ben átadott közvágóhíd, majd az 1902-ben működését megkezdő sertésvágóhíd. A tömegközlekedés és az áruszállítás terén jelentős előrelépést tapasztalhattak a Ferencvárosban lakók a század utolsó harmadában. 1866. augusztus 1-én a Pesti Központi Vaspálya Társaság elindította első lóvasút járatát a Szénapiacról Újpestig. Budapest fejlődése szempontjából az országos vasúthálózat bővülése nagy fontosságú volt. 1877-ben készült el a Buda és Pest közötti vasúti kapcsolódást biztosító déli összekötő vasúti híd, 1882 decemberében, a Budapest-Zimony közötti vasútvonal megnyitásakor pedig már a MÁV Ferencvárosi Rendező-pályaudvarán  is megkezdődött a személyforgalom. 1888-ban lett átadva a MÁV Duna-part Teherpályaudvar, melynek helyén előzőleg katonai létesítmények álltak.

Ferencvárosban a MÁV beruházások által egy hatalmas vasúti központ létesült, amely az észak-déli irányú áruforgalom legfőbb csomópontjává vált.  A hatalmas pályaudvarok kétségtelenül maradandó hatást gyakoroltak a városrész ipari szerkezetére és lakóira egyaránt. A XIX. század végén a főváros ipari fejlődése nagy mértékben hatott Ferencváros kiépülésére.  Malmok, gyárak hosszú sora húzódott végig a délpesti Duna-parton,  munkások ezreit foglalkoztatták a termelésüket egye jobban növelő vas- és gépipari, vegyipari üzemek, az addig legeltetésre, zöldségtermesztésre használt területeket fokozatosan újabb és újabb iparvállalatok foglalták el.  Nem véletlen, hogy Budapesten először ebben a kerületben indult munkáslakás-építkezés. Mindegyik ferencvárosi telepnek fontos jellemzője volt azonban, hogy elsősorban állami, illetve községi tulajdonú vállalatok szakmunkásainak szánták a lakásokat. A szállítási infrastruktúra és a gyáripar néhány évtized alatt fejlődött ki. A XIX-XX. századfordulójától napjainkig tartó folyamat a vasút és ipar visszavonulása, a városias átalakulás térnyerése.

Sokat köszönhetett a kerület a millenniumi ünnepségsorozatnak, hiszen ennek keretében közintézmények egész sora épült. 1896-ban fejeződtek be a Nagykörút építésének munkálatai és a Ferenc körút nagyközönség számára való átadása mintegy pontot tett az 1873. évi egyesítéssel megkezdődött városépítészeti fejlesztés végére. 1896 október 4-én került sor a Ferenc József-híd (Szabadság-híd) felavatására. 1896. október 25-én nyitották meg a Lechner Ödön és Pártos Gyula tervei alapján felépített Iparművészeti Múzeumot, a magyar szecessziós építészet kiemelkedő alkotását.  Ferencváros első világháború utáni történetét nagy mértékben meghatározta a század elején már erőteljesen jelentkező lakáshiány. 1920-ban Ferencvárosban 91 ezer ember élt, nyolc ezer fővel gyarapodott a kerület népessége 1910-hez képest. A terület fejlődése már korántsem volt olyan látványos, mint az előző század utolsó harmadában. A következő két évtizedben jóval kevesebb közintézményt adtak át  Látványosabb fejlődés csupán a tömegközlekedés és az áruforgalom terén ment végbe. 1925-ben fejeződött be a ferencvárosi helyi kikötő építése, 1937-ben pedig felavatták a Budát Pesttel a Boráros térnél összekötő Horthy Miklós hidat. (Petőfi-híd)1932 novemberében adták át a Krencsey Géza és Münnich Aladár tervei alapján elkészült Nagyvásártelepet a Soroksári úton.  Ferencvárosban már a XIX. században is jelentős protestáns és katolikus hitfelekezet működött, és ez megmutatkozott az építészeti szempontból is értékes Kálvin téri református, illetve a Bakáts téri római katolikus templom építésében. A XX. században újabb és újabb templomalapítások jelezték a hitélet fontosságát a kerületben. 1908-ban szentelték fel az Üllői út 77. sz. alatt az Örökimádás templomot. 1930-ban fejeződött be a Szent Kereszt- plébánia és templom építése az Ecseri úton. Ugyanebben az évben épült fel a Szent Cirill és Metód nevét viselő pravoszláv templom a Vágóhíd utca 15. sz. alatt. 1936 októberében szentelték fel a Haller téren a Szent Vince római katolikus templomot.

 Ferencváros két világháború közötti történetét a most vázolt hitéletbeli, tanügyi, vagy éppen közlekedésügyi fejlődésen túl leginkább mégis a megoldatlan lakáshelyzet, a barakkvárosokban élő családok ezreinek nyomorúsága, és az ebből származó számos szociális probléma határozta meg. A ferencvárosi szükséglakótelepeken (Mária Valéria, Zita), illetve a legszegényebb rétegek lakhelyéül szolgáló Kiserdei telepen ezrek és ezrek húzódtak meg és próbáltak meg szálláshoz jutni.

 1941-ben elbontották a kiserdei telepet és a Zita szükséglakótelepet, és hozzákezdtek a Mária Valéria telep rendezéséhez. A II. Világháború hadi eseményei nagy károkat okoztak Ferencvárosban úgy emberéletben, mint az épületekben. Mivel a kerületben számos ipari üzem működött, a szövetségesek bombatámadásainak célpontja elsősorban a mai Középső és Külső-Ferencváros gyárai, illetve a pályaudvarok voltak. A bombázások és az utcai harcok azonban a középületeket és a lakóházakat sem kímélték. Több mint kétezer lakás sérült meg az utcai harcok során és 556 lakás teljesen megsemmisült. Súlyos károkat szenvedett a Fővámház, az Iparművészeti Múzeum, a református templom, a Szent László és Szent István kórház. A kerület egyik legjellegzetesebb épülete, az Elevátorház annyira megrongálódott, hogy a háború után lebontásra ítélték. A világháborút követő időszakban a lakáshelyzet terén számottevő változás ment végbe. Az 1950-es évek végén új lakásépítési program kezdődött és 1957-ben megindult a barakkok bontása, a lakótelep felépítése a hírhedt Mária Valéria helyén. 1966-ig 7101 lakás készült el, 1980-ban pedig újabb 899 lakást adtak át a József Attila lakótelepen A következő évtized a lakások számát tekintve már nem hozott lényeges változást, hiszen 1980 és 1990 között csupán 65 lakással gyarapodott a ferencvárosi lakásállomány. Ebben az évtizedben a Ferencvárosban lakók száma 90 ezerről 76 ezerre csökkent

 A legjelentősebb fejlődést a tömegközlekedés terén tapasztalhatta a kerület. A világháború után újjáépítették a felrobbantott közúti hidakat. A volt Horthy Miklós híd a Petőfi nevet kapta 1952-es felújításakor, a Ferenc József híd pedig Szabadság híddá alakult. Mindkét hidat még az 1970-es évek végén, az egyre nagyobb közúti forgalom miatt korszerűsítették. 1951-ben létesült a 2-es villamos-vonal, a Duna-part mentén összekötve Észak- és Dél-Pestet. A Ferencvárost érintő 3-as metróvonal építése 1970-ben kezdődött a Deák tér – Nagyvárad tér közötti négy kilométeres szakasszal. A forgalom ezen a szakaszon 1976 december 31-én indult meg és a munka egyik látványos fejezete volt még 1972-ben a Ferenc körúti aluljáró átadása. A 3-as metrónak Kőbánya-Kispestig terjedő szakasza 1980 tavaszára készült el, jelentősen meggyorsítva a belváros és a külső kerületek közötti utazást. A fővárosi infrastruktúra fejlesztések mellett a szocialista iparvállalatok növekedése jellemezte Ferencváros iparterületeit. A belső városrészeket azonban évtizedeken keresztül elhanyagolták, az állami bérház-állománynak karbantartása sem volt megoldott. Az épületek műszaki állapotának leromlása szlömösödési folyamatokkal járt együtt. 

 1990-től  az országban lezajlott társadalmi, gazdasági rendszerváltozás Ferencváros fejlődésében is fordulópontot jelentett. A megelőző fél évszázad lassú hanyatlási korszakában a történeti városrészek állapota leromlott, az egyik legrosszabb presztízsű városrésszé vált a fővárosban. A szocialista nagyipar környezetvédelmi szempontból egyre kevésbé volt megfelelő, különösen a nagykapacitású vegyipari üzemek. A 90-es évek közepén az elsietett privatizáció nem javított Külső Ferencváros munkahelyi területeinek gondjain. Az önkormányzatnak egy erősen leromlott, összetett problémákkal terhelt városrész jövőképét kellett megálmodnia és kitalálni a hozzávezető addig járatlan utakat.

 A 90-es évek elején a városfejlődés égető problémái kerültek középpontba. A lakásprivatizáció kapcsán az önkormányzat rendkívül bátran vállalta fel az ún. tilalmi listát, mellyel meggátolta a nagyon rossz állapotú és nagy arányban komfort nélküli lakásállomány magántulajdonba jutását. A franciaországi példák alapján kirajzolódtak a városrehabilitáció pillérei: önkormányzati épület felújítások, társasház pályázat vissza nem térítendő támogatással, új építés magántőke bevonásával, közterület megújítás

 Napjainkban már városrészenként differenciált, hosszú távú városfejlesztési koncepciók, éves konkrét programok keretei között folyik a rehabilitációs tevékenység, az egyes városrészek fejlesztése     

forrás: http://ingatlanok-hitelek.hu/doclib/1679